上海中山北路项目策划报告

中山北路项目市场研究报告

第一部分 项目投资环境分析
一、经济、政策、市政环境分析
1、 宏观经济、政策、市政环境分析
（1）上海市宏观经济发展状况
1.1 GDP与GDP增长率
从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，基本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经达到4900美元。
根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康发展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。
图1-1 上海GDP与增长率变化
数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币
1.2 外商直接投资合同金额
98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，部分外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。
图1-2 上海FDI及增长率变化

数据来源：上海市统计局，单位：亿美元
1.3 房地产投资总额
92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升发展，经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期和新一轮城市发展四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。
未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活跃表明了国内外资本对于上海房地产市场未来发展的乐观和信心。
图1-3 上海房地产投资总额变化

数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币
（2） 重大产业政策
上海房地产市场受政策的影响程度较大。97年以来，上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的“U”型发展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。
2.1 土地政策
（1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。
（2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。
（3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。
（4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。
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